Vous voilà sur le point de faire l'investissement le plus important de votre vie : l'achat d'une propriété. Pour bien protéger cet investissement vous devrez prendre quelques précautions. Ainsi, vous n'hésiterez pas à recourir aux services d'un agent immobilier pour vous aider à trouver la demeure désirée.

Vous avez visité la propriété, vous en êtes satisfait et prêt à conclure la transaction chez le notaire qui rédigera le contrat d'achat. Toutefois, des questions vous viennent à l'esprit :

« Où sont situées les limites de la propriété que je projette d'acheter ? »

« Est-ce que les constructions que l'on m'a montrées sont vraiment à l'intérieur de ces limites ? »

La réponse à ces questions avant la signature du contrat permettra au notaire, dans un premier temps, au notaire de préparer un titre de propriété plus clair et qui décrit de façon précise le terrain que vous avez vu et dans un second temps, elle vous fera réfléchir sur la valeur de votre futur investissement : Seriez-vous toujours intéressé à signer si vous appreniez que le garage est partiellement érigé sur le terrain voisin ?

Réponse (extraite du site de l'Ordre des Arpenteurs-Géomètres du Québec):

Sans doute s'agit-il d'une question pertinente que chaque propriétaire se pose ou se posera un jour. Pour y répondre, il faut bien comprendre que " cadastrer " et " borner " constituent deux actes bien distincts exécutés par l'arpenteur-géomètre à des fins très différentes.

Lorsqu'il est question de cadastrer un terrain, il s'agit des opérations qu'effectue l'arpenteur-géomètre dans le but d'identifier une propriété par une numérotation unique. L'expression " cadastrer un terrain " est une expression populaire que le législateur remplace par " immatriculer un immeuble ". Selon les dispositions de l'article 3026 du Code civil du Québec, l'immatriculation consiste à situer les immeubles en position relative sur un plan cadastral, à indiquer les limites, leurs mesures et leur contenance et à leur attribuer un numéro particulier. Le plan cadastral fait partie du registre foncier.

Le gouvernement du Québec procède actuellement à l'immatriculation de l'ensemble des propriétés publiques et privées situées sur le territoire du Québec dans le cadre du Programme de réforme du cadastre québécois. Tout au long de ce programme, les propriétaires sont informés lorsque le secteur qu'ils habitent est touché par les travaux d'arpentage. De plus, ils sont invités à exercer leur droit de regard sur les résultats des travaux de rénovation cadastrale à l'égard de leur propriété en participant à une consultation des propriétaires.

Lorsqu'il est question de borner un terrain, il s'agit des opérations qu'effectue l'arpenteur-géomètre afin d'établir de façon irrévocable et permanente la limite entre deux propriétés. À cet effet l'article 978 du Code civil du Québec stipule que : tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës pour établir les bornes, rétablir des bornes déplacées ou disparues, reconnaître d'anciennes bornes ou rectifier la ligne séparative de leurs fonds.

À la lumière de ces informations il devient plus facile de répondre à la question précédente. Le propriétaire qui désire faire établir de façon permanente ses limites de propriété demandera à l'arpenteur-géomètre de borner son terrain. Par contre, le propriétaire qui désire faire immatriculer son immeuble, suite à une transaction ou une demande d'une municipalité, demandera à l'arpenteur-géomètre de cadastrer son terrain.

 

Images: ©Copyright www.oagq.qc.ca

Un document d'arpentage se doit de refléter la réalité présente. S'il est périmé, il ne répond plus à vos besoins et peut être une source de confusions et d'erreurs.

Cependant, l'arpenteur-géomètre est disposé à vous transmettre une estimation avant que vous ne l'autorisiez à commencer le travail.

Vous devez avoir à l'esprit que les honoraires normaux pour la préparation d'un certificat de localisation représentent moins de un pour cent de votre investissement total et que cette dépense minime peut vous aider à éviter de coûteux et douloureux problèmes dans l'avenir.

Sur demande et moyennant des honoraires supplémentaires, l'arpenteur-géomètre procédera au piquetage de la propriété, il posera alors des repères réglementaires (identifiés à son nom) matérialisant ainsi chaque point d'angle du terrain.

Curieusement, c'est bien souvent le vendeur qui choisit et paie l'arpenteur-géomètre. C'est celui qui se départit de sa propriété qui fait affaires avec un professionnel en lui demandant de préparer un document qui servira... à l'acheteur.

Malheureusement, dans ce cas, l'acheteur n'aura aucun lien contractuel avec l'arpenteur-géomètre. C'est donc le vendeur qui lui remettra les documents sans que l'acheteur ne puisse nécessairement obtenir des informations additionnelles de la part de l'arpenteur-géomètre.

Pourtant, à qui sert réellement le certificat de localisation ? N'est-ce pas à l'acheteur ? Ce dernier aurait tout avantage à choisir et payer lui-même l'arpenteur-géomètre. En effet, outre les documents qu'il produira, l'arpenteur-géomètre est susceptible de lui fournir de judicieux conseils.

De plus, sa connaissance de la propriété permettra à l'arpenteur-géomètre de mieux servir le nouveau propriétaire (son client) dans le futur.

Une simple étude d'un certificat de localisation récent vous permet, d'un seul coup d'oeil, de connaître la situation actuelle des lieux et d'apprendre:

1. Si les clôtures, haies et autres marques d'occupations coïncident ou non avec les limites de la propriété;
2. Si certaines constructions (remise, piscine, balcons, etc...) empiètent ou non chez vos voisins ou chez-vous;
3. Si la propriété est affectée ou non par certaines servitudes;
4. Si certaines fenêtres, portes ou galeries, etc... sont à des distances moindres des limites de propriété que celles permises par la loi;
5. Si la maison est construite ou non en conformité avec les règlements municipaux de zonage, quant au type de construction et quant à la position par rapport aux limites;
6. Que votre terrain ne se termine pas nécessairement aux limites apparentes (haies, clôtures, trottoir);
7. Si la propriété est affectée par la Loi sur le zonage agricole, la Loi sur les biens culturels, la Loi sur les ensembles immobiliers, la réserve des trois chaînes, etc.

Réponse:

Le cadastre représente une propriété sur un plan et l'identifie par un numéro de lot. Ce plan montre les mesures, la superficie, la forme et la position de cette propriété par rapport aux propriétés voisines.

 

Le numéro de lot attribué à chaque propriété sert à:

 

• enregistrer et à publier les droits se rapportant à votre propriété au bureau de la publicité des droits;

• identifier votre propriété pour des fins de taxation foncière.

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Aujourd'hui, le Québec compte quelque 3 500 000 propriétés et, pourtant, le cadastre demeure inchangé. Ainsi, les 700 000 lots originaires sont représentés sur les mêmes 1 450 plans dressés au 19e siècle, lesquels comportent de nombreuses anomalies d'immatriculation.

Les morcellements subséquents, quand ils ont été immatriculés, se retrouvent sur 350 000 plans parcellaires qui n'ont jamais fait l'objet d'un plan d'ensemble. Par ailleurs, environ 850 000 immeubles ne portent pas de numéro spécifique, notamment parce que certains propriétaires ont morcelé leurs propriétés sans faire les démarches requises pour les immatriculer. Ainsi, le cadastre actuel ne joue plus son rôle qui est de représenter, dans un registre public, chacune des propriétés foncières et les droits qui s'y rapportent. À l'aube du 21e siècle, cette situation devient un casse-tête pour tous propriétaires qui désirent construire et rénover un immeuble, vendre leur propriété ou effectuer différentes transactions immobilières.

En 1992, le gouvernement du Québec a donc décidé d'entreprendre des travaux de réforme cadastrale pour reconstituer une image fidèle du morcellement foncier du territoire et pour doter le Québec d'un nouveau cadastre complet, fiable, informatisé et constamment tenu à jour!

Source : MRNFP